Rechtsschutz Nebenkostenabrechnung

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es immer wieder zu Streitigkeiten, die sehr oft auch vor Gericht landen. Dabei kann es zu hohen Kosten für Anwälte und Gericht kommen. Der passende Rechtsschutz ist in diesem Fall das A und O. Den Rechtsschutz gibt es speziell für Mieter als Mieterrechtsschutzversicherung. Der häufigste Streitpunkt im Mietrechtsschutz ist die fehlerhafte Nebenkostenabrechnung. Für solche Streitigkeiten übernimmt die allgemeine Rechtsschutzversicherung allerdings nur selten die Kosten. Hinzu kommt die Tatsache, dass Vermieter die Kosten einiger Versicherungen auf Mieter umlegen können. Die Betriebskostenverordnung klärt in diesem Fall auf, welche Versicherung umlagefähig ist und welche nicht.

Mit einer Rechtsschutzversicherung müssen Sie die hohen Kosten für Gericht und Anwalt nicht länger fürchten, hier können Sie die Anbieter und Leistungen vergleichen. Es stehen auch die aktuellen Testsieger wie die ARAG und Advocard Versicherung in unserem Vergleich.

Rechtsschutz des Vermieters nicht in der Nebenkostenabrechnug umlagefähig

Zwar haben Vermieter das Recht, ihr Gebäude zu versichern und manche dieser Kosten auf die Mieter umzulegen. Umlagefähig sind allerdings keine privaten Versicherungen des Vermieters, Reparatur- und Instandshaltungsversicherungen oder grundsätzlich alle Versicherungen, die sich nicht auf das Haus beziehen. Demzufolge ist der private Rechtsschutz des Vermieters absolut nicht auf den Mieter umlegbar, sondern vom Vermieter selbst zu tragen.

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Welche Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen können

Die Betriebskostenverordnung führt Sach- und Haftpflichtversicherungen des Vermieters als umlagefähige Betriebskosten auf. Diese dürfen daher auch in der Nebenkostenabrechnung auftauchen und unter dem Punkt „Versicherungen“ zusammengefasst werden. Demnach müssen sie nicht einzeln angeführt werden. Darüber hinaus können auch weitere Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung durch den Mietvertrag abgedeckt sein. Voraussetzung ist, dass dort umlegbare Nebenkosten vereinbart wurden.

§ 556
„Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. 4Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) 1Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. 2Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

https://www.deutsche-rechtsschutzversicherung.de/

Privater Rechtsschutz in der Nebenkostenabrechnung von privaten und gewerblichen Immobilien

Für die Absicherung von privaten und gewerblichen Immobilien gibt es neben den Basisleistungen auch zahlreiche Zusatzleistungen für die Nebenkosten anfallen. Die Basis-Leistungen einer Gebäudeversicherung durch Zusatzeistungen zu erweitern, lohnt sich auf jeden Fall, da auf diese Weise der optimale Versicherungsschutz gestaltet wird. Ob ein zusätzlicher Schutz einer Versicherung sinnvoll ist, ist auch vom jeweiligen Vertrag abhängig. Zu einer wichtigen Erweiterung zählt auch der Rechtsschutz. Manchmal wird auch ein Privat-Rechtsschutz mit der Gebäudeversicherung verknüpft. Demzufolge hängen die Nebenkosten unter anderem auch vom vereinbarten zusätzlichen Versicherungsschutz ab.

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Fazit Rechtsschutz Nebenkostenabrechnung

Wenn Sie sich als Mieter gegen eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung wehren wollen, bleibt oft nur der Gang zum Anwalt. Dieser endet meistens mit einer Klage vor Gericht. Dies ist allerdings immer mit hohen Kosten verbunden, sodass Sie als Mieter das Recht nicht durchsetzen können ohne die entsprechenden finanziellen Rücklagen. Damit Sie und alle, die ein Haus oder eine Wohnung mieten, sich vor diesen Fällen schützen, ist es ratsam, sich rechtzeitig durch den passenden Rechtsschutz abzusichern. Die Kosten für den privaten Rechtsschutz des Vermieters sind jedoch nicht in der Nebenkostenabrechnung anzuführen.

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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
„§ 560 Veränderungen von Betriebskosten
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Beispiel laut kutter-immobilien.de/

„Kostenart Betrag (EUR)
Grundsteuer 998,00
Kaltwasser und Abwasser 1.200,00
Müllabfuhr Grundgebühr 1.198,00
Müllabfuhr 780,30
Hausmeister 1.524,20
Versicherungen:
– Feuer 798,00
– Haftpflicht 825,00
Treppenhausreinigung 2.600,00
Allgemeinstrom 643,44
Fahrstuhl:
– Betriebsstrom 1200,43
– Fahrstuhlwartung 650,00
Kabelanschluss 923,99
Abrechnungsservice 105,99
Gesamtkosten Liegenschaft 13.447,35
10
11
12
13
14
10 Zusammenstellung der gesamten
Betriebskosten mit Aufgliederung
der einzelnen Kostenarten
11 Hier Aufteilung, da es in diesem Fall
eine Grundgebühr und eine mengenabhängige Gebühr gibt
12 Wenn nicht durch Hausmeister oder
Vermieter selbst, sondern durch
Reinigungspersonal die Treppenhausreinigung übernommen wird
13 z.B. für Treppenhausbeleuchtung
14 Gesamtkosten der Liegenschaft
Erläuterungen zur Nebenkostenabrechnung
3
16
15
17 18 19 20 21
Kostenverteilung
Ihr Nebenkostenanteil errechnet sich wie folgt:
Kostenart Schlüssel Gesamt- geteilt durch ergibt: multipliziert ergibt:
betrag Einheiten Kosten pro mit Ihren Ihre Kosten
(EUR) gesamt Einheit (EUR) Einheiten (EUR)
Grundsteuer qm-Wohnfl. 998,00 550 qm 1,8145454 70 qm 127,02
Kaltwasser cbm Verbrauch 1200,00 180,265 cbm 6,6568662 20,876 cbm 138,97
und Abwasser lt. Zähler
Müllabfuhr Grundgebühr Anzahl Whgen. 1198,00 12 Wohnungen 99,833333 1 99,83
Müllabfuhr qm-Wohnfl. 780,30 550 qm 1,4181818 70 qm 99,27
Hausmeister qm-Wohnfl. 1524,20 550 qm 2,7712727 70 qm 193,99
Versicherungen:
– Feuer qm-Wohnfl. 798,00 550 qm 1,450909 70 qm 101,56
– Haftpflicht qm-Wohnfl. 825,00 550 qm 1,5 70 qm 105,00
Treppenhausreinigung qm-Wohnfl. 2600,00 550 qm 4,7272727 70 qm 330,91
Allgemeinstrom qm-Wohnfl. 643,44 550 qm 1,1698909 70 qm 81,89
Fahrstuhl:
– Betriebsstrom qm-Wohnfl. 1200,43 550 qm 2,1826 70 qm 152,78
– Fahrstuhlwartung qm-Wohnfl. 650,00 550 qm 1,1818181 70 qm 82,73
Kabelanschluss Anz.Whg. 923,99 12 76,999166 1 76,99
Abrechnungsservice cbm Wasser 105,99 180,265 cbm 0,5879677 20,876 cbm 12,27
Gesamtkosten Liegenschaft: 13447,35 Ihre Kosten: 1603,21

abzüglich
Ihrer Vorauszahlungen -1750,00
Kosten Heizung / Warm-
wasser lt. gesonderter Abr.
(neg.Betrag = Guthaben) – 49,36
Ihr Guthaben (-)
Ihr Nachzahlungsbetrag – 196,15 EUR“

Betriebskosten Abrechnung für  die Zeit vom 01.01. – 31.12.2016 (366 Tage)

Objekt: 14050 Berlin, Haupstr. 50, Wohnung 1.OG links

Alle Angaben in €
Art der Kosten: Gesamtkosten Wohnungsanteil
Gebäudeversicherung 1569,48 135,68
Haftpflichtversicherung 61,88 5,44
Müllbeseitingung 2769,54 243,67
Papiermüll 247,52 21,78
Straßenreinigung 63,76 5,61
Winterdienst 814,08 71,63
Hausbeleuchtung 174,92 15,39
Regenwasser 553,83 48,73
Hauswartkosten 2019,72 177,70
Hausreinigung 2331,60 205,14
Grundstückspflege 989,52 87,06
Ungezieferbekämpfung 0,00 0,00
Dachrinnenreinigung 0,00
Wartung RWA Anlage 105,91 9,32
Schornsteinfeger 126,52 11,13
Legionellprüfung 531,57 46,77
Grundsteuer 168,04
Nebenkostenvorauszahlung -1080,00
Summe Nachzahlung: 173,09
Der Verteilungsmaßstab der Betriebskosten bestimmt sich nach: § 8 des Mietvertrages
Anzahl der Wohnfläche insgesamt: 799,81 m2
Anteil Ihrer Wohnung:  70,37 m2
Heiz- Kalt- und Warmwasserkostenabrechnung vom 01.01. – 31.12.2016
Der Verteilungsmaßstab der Betriebskosten bestimmt sich nach
§9 und 10 des Mietvertrages
Gesamtkosten lt. Abrechnung der Firma Kalo 3032,83
abzügl. Ihrer Vorauszahlungen  -960,00
Summe Nachzahlung:  2072,83

Datum:
Unterschrift:

Quelle https://meinzuhause24.de/betriebskostenabrechnung/ am 28.10.2021